Le marché immobilier luxembourgeois semble maintenir sa réputation de secteur bourgeonnant d’opportunités auprès des investisseurs nationaux et internationaux. Il faut néanmoins ne pas oublier que le Luxembourg est un microcosme tant au niveau de sa superficie que de sa population qui ne cesse d’augmenter avec les ressortissants étrangers des États limitrophes. Une forte demande entraîne naturellement une hausse des prix.
AtHome Magazine présentait en septembre dernier les tendances de prix de vente de biens. On constate une hausse de 12% pour les maisons et de 14% pour les appartements. Pour espérer devenir propriétaire au sein de la capitale luxembourgeoise, il faut débourser en moyenne pas moins de 9.562 euros par mètre carré, le prix varie selon les quartiers ; Limpertsberg, quartier huppé, ira jusqu’à 12.050 euros le mètre carré contre 7.833 euros du côté de Cents.
Il est important de garder à l’esprit que le Grand-Duché est en pleine expansion urbanistique et que par sa superficie réduite, les possibilités sont restreintes. Il n’en demeure pas moins qu’il est possible de diversifier son portefeuille du fait de la bonne conjoncture économique du pays et d’une meilleure image véhiculée suite aux efforts fournis dans la lutte contre le blanchiment d’argent.
Les placements alternatifs dans des actifs réels, hors des marchés financiers classiques, sont moins exposés aux risques et génèrent une source sûre de revenus. La stratégie du Grand-Duché semble assez claire : inciter les investisseurs ayant fait le choix d’acquérir un bien immobilier d’en augmenter au maximum la valeur, la plus-value, en leur apportant des aides étatiques en capital ou intérêt.
Au nombre de quatre, la prime d’amélioration d’abord est une aide en capital obtenable lors de la rénovation du logement. Elle correspond à 30% du montant des travaux sans pouvoir dépasser la somme totale de 10.000 euros par personne bénéficiaire. À cette prime s’ajoute le complément pour frais d’architecte et d’ingénieur-conseil. En cas d’impossibilité pour l’acquéreur d’obtenir un crédit à cet effet, il existe également la possibilité de jouir de la garantie de l’État pour l’obtention du prêt. L’acquéreur dispose aussi de l’aide de la bonification d’intérêt fixée à 0,50% sans pouvoir dépasser le taux plafond de 3,45% par enfant à charge dans le but de réduire les charges mensuelles en cas de prêt hypothécaire en vue de l’amélioration du logement. Aussi, la subvention d’intérêt offre la possibilité de réduire les charges mensuelles en cas de prêt hypothécaire pour rénover ou améliorer le bien immobilier. Son taux peut varier entre 0,575 et 2,45% selon le revenu imposable et la situation familiale. Cette subvention peut être cumulée avec la prime d’acquisition/construction/amélioration, celle d’épargne, d’épargne logement généralisée, l’aide d’aménagement spéciaux des logements répondant aux besoins des personnes en situation d’handicap.
L’État luxembourgeois incite à une forte création de plus-value immobilière pour un retour sur investissement optimisé en cas d’aliénation du bien. Cependant, pour générer une entrée d’actifs dans le portefeuille de l’investisseur, ce dernier peut également décider de louer son bien acquis. L’investissement locatif n’est pas à négliger, par choix de diversification ou face à une hausse des prix ? Cette dernière se justifie par une hausse du taux d’intérêt, une baisse du solde migratoire positif ou encore l’augmentation massive de l’offre de logement. La location de surfaces de bureaux est à son apogée, le Luxembourg est petit par sa taille mais grand par ses ambitions. Malgré l’explosion de la demande et la pénurie d’espaces, ont émergés les open-space, le télétravail s’est démocratisé, et une prise de conscience écologique entraîne la destruction d’immeubles « no ecological friendly ». Avec l’augmentation d’actifs générés par la location d’immeubles ayant potentiellement augmentés en valeur par la plus-value apportée par des travaux/rénovations, l’immobilier de bureaux est un bon investissement tant pour les entreprises que les institutionnels.
La location, de bureau ou résidentiel, du Grand-Duché voit ses possibilités restreintes à la capitale. Avec une croissance constante de la population et le nombre de résidents étrangers doublé, le marché immobilier s’est naturellement tourné vers la location en périphérie de Luxembourg-Ville, avec une hausse de constructions de logements tant collectifs qu’individuels. Qu’importe le choix d’investissement entrepris, le financement choisi permettra de jouir de façon plus ou moins rapide et efficace, des avantages escomptés.
« L’effet levier » permet de booster sa capacité d’investissement et le rendement de cette opération par le recours à l’endettement : la rentabilité financière doit être votre nerf de guerre. Elle mesure la capacité des capitaux investis par les investisseurs à dégager un certain niveau de profit. Acquérez un bien immobilier sans nécessairement avoir l’épargne suffisante à la seule condition que l’emprunt souscrit soit inférieur à la rentabilité attendue de l’investissement. Il est décisif pour optimiser son acquisition ou sa location luxembourgeoise d’être conscient des tendances actuelles : une politique de promotion des transports publics rendus gratuits, le développement de constructions durables, 13% des bureaux présentant une certification environnementale et des constructions résidentielles peu gourmands en consommation d’énergie. Ces tendances seront renforcées dans les années à venir avec l’entrée en vigueur en ce début d’année d’une nouvelle réglementation européenne concernant la performance énergétique des bâtiments.
Le marché immobilier luxembourgeois semble toujours être un investissement sûr. La demande demeure bien réelle mais les enjeux ne sont plus les mêmes ces dernières années. Les mouvances démographiques, économiques et écologiques seront les facteurs déterminants de la croissance du marché et des opportunités d’investissement qu’il offrira.
Pour plus de détails sur tous les aspects d’un investissement immobilier, retrouvez Me Lorang lors de la conférence du 10 juin.
Shirine Jafari, rédactrice IFE Luxembourg
